DKDR-2014-01019

洞政办发〔2014〕55号

洞口县人民政府办公室

关于印发洞口县物业质量保修金管理办法

（暂行）的通知

各乡镇人民政府，茶铺茶场管理区，县直副局以上单位：

经县人民政府同意，现将《洞口县物业质量保修金管理办法（暂行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

                     洞口县人民政府办公室

                        2014年5月12日  

  洞口县物业质量保修金管理办法（暂行）

第一章  总    则

第一条  为加强我县物业质量保修管理，维护业主的合法权益，保障相关物业在保修期内的正常使用和维修，减少或杜绝业主群体性上访事件的发生，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》等相关法律、文件的规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内物业质量保修金（以下简称保修金）的交存、使用、退还和提存、监督和管理。

第三条  本办法所称的保修金是指房地产开发建设单位按照规定比例向房产管理部门交存的、作为保修期内物业维修费用的保证资金。

第四条  保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

第五条  县房产管理部门负责对全县范围内的保修金管理工作进行指导和监督。

第二章  交    存

第六条  新建竣工的房产开发项目除由开发建设单位独立自用之外，均应按照本办法的规定交存保修金。

第七条  开发建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价的3%一次性向房产管理部门设立的保修金专门账户交存保修金或一次性在预售款中划拨规定数额的保修金到指定账户。

物业建安造价以项目所在地区住建部门所属工程造价专门机构的监测数据为准。

第八条  开发建设单位在申请不动产权属初始登记前，应当持商品房销售许可证、房屋面积实测报告、建筑工程竣工验收合格证明等加盖有开发建设单位印章的复印件，向房产管理部门办理保修金交存手续。

第九条  开发建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的保修金全额交存证明。不交纳保修金的，由房产主管部门责令限期交纳。

第十条  房产管理部门应当委托商业银行设立本辖区保修金专门账户，办理保修金的管理账户设立、交存、使用、退还、结算等手续。

保修金专门账户以物业管理区域为单位设立分户。

保修金存储期限内，开发建设单位名称变更的，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和新的营业执照，向房产管理部门申请办理保修金分户的更名手续。

第十一条   保修金存储期限自房地产开发建设项目综合或联合竣工验收合格后，存入专户管理银行中分户之日起计算，保修金的最长存储期为5年。

第十二条   开发建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金，纳入企业财产清算范围。

第三章  使用

第十三条   在保修期内，当物业出现质量问题需要维修时，开发建设单位应主动积极维修，开发建设单位不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。

第十四条   正常使用条件下，国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限为：

（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；

（三）外墙外保温工程不低于5年；

（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

（六）开发建设单位统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

其他项目的保修期限和保修范围，由开发建设单位和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。

商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。

第十五条   下列情形不属于保修范围，不应使用保修金进行维修：

（一）因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和装修不当等造成的物业质量问题；

（二）非开发建设单位建设的专业经营设施设备出现的质量问题；

（三）因不可抗力造成的物业质量问题。

第十六条   物业专有部位发生可以使用保修金的情形时，由相关业主通过物业服务企业向房产管理部门提出保修金使用申请，无物业服务企业的可由业主直接提出使用申请。

物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业或业主委员会向房产管理部门提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业或业主推选的业主代表向房产管理部门提出保修金使用申请。

第十七条   房产管理部门接到申请后，应在3日内对申请事项进行审查，属于保修责任范围内的，应首先通知开发建设单位及时履行保修责任。开发建设单位自接到通知之日起15天内未履行保修责任的，房产管理部门应当确定由物业服务企业组织具有相应施工资格的施工单位进行维修。无物业服务企业的，房产管理部门可直接委托社区等单位组织有资质的施工单位进行维修。

第十八条   开发建设单位对维修责任存在异议的，应当委托工程质量检测机构进行检测。

房产管理部门认为必要时，也可以责令开发建设单位委托工程质量检测机构对相关物业质量问题进行检测。

开发建设单位不委托进行工程质量检测的，房产管理部门裁定维修责任。

第十九条   承担维修工程的单位，应当编制维修方案及资金预算，报房产管理部门审查后组织维修。

实施维修的物业服务企业、施工单位应合理控制维修成本，完成维修后，填写物业维修工程费用清单，并由保修金使用申请人签章确认。

第二十条 房产管理部门在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况，并于20日内向保修金使用申请人或维修单位转账，将维修费用从保修金中列支。

第二十一条 发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业在向房产管理部门报告且获得批准后可先行垫资组织维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金。

第二十二条 保修金使用后，房产管理部门应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发建设单位。

第二十三条 保修金不足以维修时，开发建设单位应按照国家规定及商品房买卖合同履行保修责任。

第四章  监管及退还

第二十四条 开发建设单位交存的保修金，自存入专门账户之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息。

第二十五条 保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中列支，并与保修金分账核算。

第二十六条 保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买国债或转入银行定期存款，实现保值增值，不得挪作他用。

第二十七条 保修金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。专户管理银行应当定期向保修金监管机构发送保修金对账单。

第二十八条 房产管理部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和开发建设单位，书面公布该物业管理区域物业保修金的交存、垫支使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。开发建设单位、业主或业主委员会对保修金账户变化情况有异议，可向房产管理部门申请复核。

第二十九条 物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

第三十条 符合下列条件之一的，保修责任期满后余额退还开发建设单位：

（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；

（二）出现物业质量问题，但开发建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行了给付义务；

（三）出现物业质量问题双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行了义务。

物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业保修金余额依法列入清算财产。

第三十一条 自商品房屋交付之日起满2年半，保修金按原缴存标准交存总额的一半继续专户存储，其余部分予以退还；若使用额已超过一半，则剩余部分继续存储使用；交付之日起满5年，项目尚存保修金全部退还。

第三十二条 开发建设单位应在房地产开发项目交付业主使用之日起届满5年的前1个月，向房产管理部门提出保修金余额退还申请。房产管理部门应在受理后5个工作日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内、房地产信息网上公示，公示期为30天。公示期满无异议的，房产管理部门将该项目的尚存保修金一次性全部退还开发建设单位。

第三十三条 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修金全部退还后，开发建设单位应依法、或按约定继续履行相应的质量责任。

第三十四条 业主、业主委员会或社区居民委员会委托申请使用保修金时弄虚作假，造成损失的，应当赔偿所有损失，并依法追究责任。同时，将其行为向社会公布。

第三十五条 物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构工作人员违反本办法规定，有下列行为之一者，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）截留、挪用、侵占保修金的；

（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；

（三）在保修金审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第五章  附则

第三十六条 写字楼、商业用房等其他物业保修金的管理，可以参照本办法执行。

第三十七条 本办法自印发之日起实施，有效期为两年。

抄送：县委办、县人大办、县政协办。

洞口县人民政府办公室                     2014年5月12日印发