DKDR-2014-00009

 

洞政发〔2014〕37号

 

洞口县人民政府

关于印发《洞口县国有土地上房屋征收与补偿

实施细则（暂行）》的通知

 

各乡镇人民政府，茶铺茶场管理区，县直副局以上单位：

    现将《洞口县国有土地上房屋征收与补偿实施细则（暂行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

 

                                  洞口县人民政府

2014     年7月24日  

 

洞口县国有土地上房屋征收与补偿实施细则

（暂行）

 

第一章 总则

第一条  为规范本县国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有人的合法权益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省人民政府办公厅关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的有关问题的通知》（湘政办发〔2011〕23号）和《邵阳市人民政府关于印发〈邵阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法〉的通知》（市政发〔2012〕20号）的精神，结合本县实际，制定本细则。

第二条  本县城乡规划区内（含独立工矿区）国有土地上单位、个人的房屋征收、补偿应遵守本细则。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、过程公开、结果公开的原则。

第四条  县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

县房产局（房屋征收部门）负责组织实施本县城区范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

县人民政府在县房产局设立房屋征收管理办公室，负责本县国有土地上房屋征收与补偿的日常工作。县房产局对全县房屋征收与补偿实施工作进行监督管理。

财政、住建、发改、规划、房产、国土资源、环保、城管、物价、公安、工商等部门按照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　第五条  县房屋征收部门应从经济社会发展的实际出发，按照本县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制年度征收计划，并应于每年10月31日前将本县下一年度的征收计划报送市房屋征收部门。

第六条  从事房屋征收与补偿工作的人员必须经过有关法律、法规和相关知识的培训，合格后方可持证上岗。

第七条  房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。征收实施机构（单位）工作经费在县人民政府批准的征收方案中明确，在核定的项目预算中列支。

第八条  县人民政府建立房屋征收重大问题协调机制。对房屋征收计划制定、安置房建设计划落实以及房屋征收中确需协调的重大问题协调解决。

第二章  征收决定

第九条  为促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定。该决定应当符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入本行政区域国民经济和社会发展年度计划。

第十条  房屋征收部门的工作职责

（一）负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，报本级人民政府批准后执行；

（二）组织编制本行政区域内房屋征收规划和年度计划，拟定征收与补偿方案，拟定房屋征收决定和补偿决定；

（三）组织实施本级政府决定的国有土地上房屋征收与补偿工作；

（四）受本级人民政府委托，组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见，举行听证会，对房屋征收进行社会稳定风险评估；

（五）协调有关部门加强对本行政区域内房屋征收与补偿实施工作的指导；

（六）与被征收人签订补偿协议；

（七）征收补偿费用的专户监管与拨付；

（八）会同有关部门对拟征收范围内房屋及其他建筑等进行调查，认定与处理；

（九）通知有关部门对拟征收范围内房屋及其建筑等暂停办理相关手续；

（十）对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记；

（十一）根据法律规定委托有关机构实施征收与补偿；

（十二）负责房屋征收补偿档案的管理。

（十三）完成法律、法规规定的和本级政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

第十一条  征收房屋的各项建设活动，项目单位应当向房屋征收部门提交以下材料：

（一）环境保护部门出具的环境影响评价批复文件；

（二）县发展改革部门出具的项目批复文件；

（三）拟征收项目的社会稳定风险评估报告；

（四）县规划部门出具的项目用地规划条件和项目用地红线图；

（五）县财政部门、项目主管部门或银行出具的征收补偿概算资金到位证明；

（六）房屋征收部门要求提交的其他材料。

第十二条  县人民政府确定房屋征收补偿方案前，应当履行下列程序：

（一）组织有关部门对征收补偿方案进行论证，在政府门户网站予以公布，并在房屋征收范围内显著位置予以公告，公开征求公众意见，征求意见期限不得少于30日，被征收人（以户为单位，下同）需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。

（二）及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况。

（三）因旧城区改建需要征收房屋的，超过50%（不含本数）的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。房屋征收的听证程序，由县房屋征收部门负责制定。

（四）作出房屋征收决定前，由县人民政府组织有关部门按规定开展社会稳定风险评估并制定风险评估报告。征收项目涉及被征收人20户以上的，或者其他重大复杂项目，必须经县政府常务会议讨论决定。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十三条  县人民政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内公告，并且在公开发行的报纸上刊登及在政府门户网站上发布。公告应当载明以下内容：

　　（一）征收的目的和依据；

　　（二）征收的地点和范围；

　　（三）征收部门、委托的征收实施单位名称；

　　（四）房屋征收补偿方案、征收补尝标准、征收实施期限、用于产权调换房屋的地点、面积；

　　（五）达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法；

　　（六）行政复议、行政诉讼权利；

　　（七）索取房屋征收相关资料以及咨询地点；

　　（八）其他应当公告的事项。

　　县房屋征收实施单位应当在县人民政府作出房屋征收决定之日起7日内将征收决定及征收补偿方案的有关情况报县房屋征收部门。

　　第十四条  房屋征收部门或其委托的征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

房屋征收部门需要调查被征收房屋相关信息的，住房城乡建设、房地产、城乡规划、国土资源等部门应当予以协助。

　　第十五条  房屋征收范围确定后，有关部门应当依据权限，在征收范围内停止办理下列事项或建设行为：

　　（一）新建、扩建、改建房屋的审批；

　　（二）户口的迁入和分户的办理，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放等原因必须办理户口迁入和分户的除外；

　　（三）以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续办理；

　　（四）改变房屋、土地用途；

　　（五）房屋的转让、租赁和抵押；

　　（六）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

　　房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　被征收人、房屋承租人凭征收补偿安置协议向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

第十六条  作出房屋征收决定前，补偿资金拨付到征收部门专门账户，拨付的资金包括：

（一）选择货币补偿的，用被征收房屋面积乘以征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格；

（二）选择产权调换的，用被征收房屋面积乘以征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格的一半。

第三章  评估

第十七条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第十八条  被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

第十九条  被征收房屋的评估价格，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十条  房地产评估机构的确定。县房屋征收部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名录。房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构；半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录中通过摇珠方式确定。房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时，邀请被征收人代表、县监察部门、被征收房屋所在乡（镇）、社区组织代表等参与监督，参加机构不得少于3家。

房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。

第二十一条  房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行评估，通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。

被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作；拒不配合的，自行承担相应责任。

第二十二条  评估报告应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素予以考虑，遵循先整体评估、后分户评估的原则；被征收房屋已经装修的，应当出具单独的装修评估报告。

第二十三条  房屋评估结果必须公示。房屋评估报告必须逐户送达，送达回执必须存档。

第二十四条  被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向房屋征收部门提出书面意见，征收部门自收到被征收人异议10个工作日内组织评估机构予以核实，并送达复核结果。

第二十五条  被征收人对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起5日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在10日内出具鉴定结果并送达。

房地产价格评估专家委员会的鉴定结果为最终结果。

第四章  补偿

一、补偿安置内容和奖励

第二十六条  对被征收人的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十七条  对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第二十八条  被征收人选择房屋产权调换的：房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。被征收房屋建筑面积不足50平方米（含50平方米）的给予50平方米安置房建筑面积，被征收人不付差价；超过50平方米，51-60平方米的安置房建筑面积，由被征收人按照安置房评估价值50%的价格购买；60平方米以上的安置房建筑面积，由被征收人按照安置房评估价格购买。

第二十九条  因房屋征收造成被征收人搬迁的，应当向被征收人支付搬迁费。被征收房屋建筑面积未超过80平方米的，每户每次按1900元计发，被征收房屋建筑面积超过80平方米的，超过部分再按建筑面积每平方米4元计发。选择产权调换的搬迁费按二次计算，选择货币补偿的搬迁费按一次计算。

第三十条  因房屋征收造成被征收人周转过渡的，应当向被征收人支付临时安置费。

选择货币补偿的，一次性支付被征收人六个月的临时安置费。

临时安置费按照被征收房屋的建筑面积每月每平方米9元标准支付。被征收房屋建筑面积不足60平方米的，按60平方米计发。

被征收人选择产权调换的。应当支付被征收人从搬迁之月至安置房交付后六个月的临时安置费。超过征收补偿安置协议约定的过渡期限（一般为24个月）提供安置用房的，应当按照原标准的二倍支付自逾期之月至提供安置房之月的临时安置费。

第三十一条  被征收人在规定的时间内签订征收补偿协议书，搬迁交付腾空房屋的，按被征收房屋的建筑面积分别给予每平方米80元、170元的奖励，自签订协议后按规定时间搬迁腾空房屋的，享受奖励额的100%，每延后一天递减奖励金额的3.3%。被征收房屋为住宅的，建筑面积不足60平方米的，按60平方米计发。

第三十二条  被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

　　县人民政府作出房屋征收决定前，应当由其组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑，以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。

　　对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收住宅房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新度予以补偿。

第三十三条  房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照本意见的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。

二、住宅房屋的补偿

第三十四条  征收个人住宅，被征收人选择货币补偿后申请购买经济适用房、租住公租房或廉租房，符合申请条件的，住房保障管理部门应当优先安排。

　　征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可以按照住房制度改革有关规定购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续。被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。

　　第三十五条  征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。

第三十六条  被征收人选择货币补偿的，除按照房地产价格评估机构评估确定的价值进行货币补偿外，并给予被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）9%的货币补偿资金奖励。

第三十七条  拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，依据《洞口县地价管理办法》（洞政办发〔2009〕103号），并由房屋所有权人提供工商营业执照和近一年内的纳税证明，评估时应当充分考虑房屋收益等因素，评估结果应当包含非住宅用途的客观收益，但不支付停产停业损失补偿。

三、商业房屋的补偿

第三十八条  被征收人选择货币补偿的，按照第三十六条规定标准给予补偿。

第三十九条  被征收人选择产权调换的，被征收房屋与安置房按照房地产价格评估机构确定的房屋价值结算差价。

第四十条  被征收房屋的附属物、装饰装修部分补偿，被征收人可以选择房地产评估机构进行评估确定。

第四十一条  因房屋征收造成搬迁和停业的，按被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）的9%对被征收人予以一次性补偿。

四、除商业房屋以外的非住宅房屋的补偿

第四十二条  一般实行货币补偿。按照第三十六条规定标准给予补偿。

第四十三条  被征收房屋的附属物、装饰装修部分补偿，被征收人可以选择按房地产评估机构进行评估确定。

第四十四条  因房屋征收造成生产企业搬迁的，按被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）的5%对被征收人予以一次性补偿。

第四十五条  因房屋征收造成生产企业停业停产损失的补偿，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十四条执行。

第四十六条  因房屋征收造成其他非住宅房屋搬迁和停业停产的，按被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）的9%对被征收人予以一次性补偿。

　　第四十七条  补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。

　　被征收人、承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十八条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十九条  被征收人、承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、搬迁补助费、周转用房、停产停业损失的提存公证。

第五十条　房屋征收部门应将项目补偿安置方案、被征收房屋评估、被征收房屋的补偿、行政复议及行政诉讼、资金使用（拨付）、审计、监察等情况纳入征收补偿档案，并应按照统计管理的有关规定按时报送统计数据。

　　第五十一条  县人民政府组织有关部门加大对征收范围内违法建筑的查处力度，对征收决定期限内未自行拆除的违法建筑要依法进行查处；审计部门要加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，公布审计结果；监察机关要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或单位及其工作人员的监察。有关部门要按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五十二条  法律、法规、规章对征收军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。

第五章  法律责任

第五十三条  房屋征收部门及参与房屋征收补偿工作的相关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附则

第五十四条　 本细则施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理。但不得再次延期办理拆迁许可。各有关部门要加强引导、监督拆迁人和拆迁实施单位，依法做好被拆迁人的补偿安置工作。严格执行有关规定，规范行政裁决行为，确保行政裁决合法、公正。当事人拒不履行行政裁决的，政府及有关部门不得组织实施行政强制拆迁，应当依法申请人民法院强制执行。

第五十五条  本细则自公布之日起施行，有效期2年。有效期届满或政策、法规变化，根据实施情况依法评估修订。