DKDR-2018-00001

洞政发〔2018〕1号

洞口县人民政府

关于全面推进物业管理工作的意见

各乡镇人民政府、街道办事处，茶铺茶场管理区，县直有关单位：

为全面提升我县物业管理工作水平，共同营造和谐文明的居住环境，促进物业服务行业持续健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《湖南省实施物业管理条例办法》等法律法规，结合我县实际，现就我县全面推进物业管理工作提出如下意见：

一、明确总体要求和目标任务

按照“政府监管、市场主导、属地管理、业主自治、综合施策”的思路，分步实施，重点突破，整体推进，到2020年全县物业管理水平和物业服务行业发展水平显著提升。主要目标任务为：

（一）住宅小区物业管理覆盖面持续扩大。新建小区物业管理覆盖率达90%，老旧小区物业管理逐步推广。

（二）业主委员会履职能力普遍增强。逐渐构建社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的服务协调机制。业主主体意识、自我管理意识、物业管理消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。

（三）“品质洞口，幸福小区”建设强力推进。以文明城市创建为契机，大力开展创先争优活动，每年打造省级“优秀物业管理小区”1个、市级“物业管理示范项目”3个、县级“幸福小区”10个；加快老、旧住宅小区水、电、气、消防和安防等基础设施达标提质改造。

（四）物业管理社会满意度不断提升。健全物业管理工作机制，实现物业管理标准化、规范化、常态化。开展物业管理满意度测评，物业管理质量满意度达到80%以上。

二、健全物业管理监管机制

（一）理顺物业管理工作体制

1.调整县人民政府物业管理工作领导小组，由分管城建工作的副县长任组长，县房产局负责全县物业管理活动的监督管理工作，住建、规划、国土、发改、监察等部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作，建立物业管理工作联席会议制度，协调解决物业管理重大疑难问题，部署全县性物业管理重要工作。

2.实行属地管理。各乡镇（街道、管理区）组织开展辖区内治安秩序、环境整治和示范小区创建；监督指导业主大会、业主委员会筹建、成立、换届和日常工作开展；监督辖区内物业管理项目的移交、接管和承接查验等工作；处理物业管理各种矛盾纠纷；

3. 社区将物业小区管理纳入居民小组序列进行管理。组织指导成立业主大会、业主委员会，依法履行自治管理职责（在业委会换届、业委会不履行职责的情况下，社区依法履行业委会职责）；参与对物业服务企业的监督管理工作。

三、强化物业设施设备源头管理

（一）强化房地产开发项目监管。在办理房地产开发项目施工许可证时，规划、住建部门核实开发企业提供的建设资金资信证明，并监督开发企业足额存控项目资本金。县房产局严格监督预售资金使用，确保用于该项目后续工程建设。实行配套建设联动监管。没有通过综合验收的开发项目，规划、住建部门不予办理竣工验收备案手续，国土部门不予办理权证手续。

（二）严格物业承接查验。县房产局负责物业承接查验活动的指导和监督，坚决杜绝“带病”交付。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，否则业主有权拒绝交房。公共部位承接查验不合格的项目，建设单位不得组织交房，承接查验结果应向业主公示，并到县房产局办理备案手续。

四、规范和优化企业管理服务

（一）严格前期物业招投标制度。严格执行新建住宅前期物业管理招投标制度。建设单位在销售物业之前，应按照《前期物业管理招标投标暂行办法》选聘好物业服务企业，签订书面的《前期物业服务合同》。

（二）加强对物业企业的考核。县房产局、各街道（乡镇）联合组织对物业服务企业考核测评，年度考核结果以适当方式向社会公开并上报上级主管部门，纳入诚信体系管理。

 五、培育业主自我管理能力

（一）健全业主委员会制度。乡镇 (街道、管理区)、社区及时组织、指导召开业主大会、选举业主委员会，对业主委员会候选人资格进行严格审查，确定业主委员会成员分工，加大对业主委员会履职的指导和监督。对尚不具备条件成立业主委员会的，由社区暂时代行业主委员会相关管理职能。

（二）规范公共收益管理。乡镇 (街道、管理区)、社区监督指导业主委员会、物业服务企业依法管理、使用物业公共收益，每季度公示一次收支情况。

（三）提升业主自我管理意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务，按时交纳物业管理费。不及时交纳物业管理费的业主，不得选入业主委员会。

六、着力破解物业管理难题

（一）提高物业管理费收缴率。机关事业单位工作人员和党员干部要带头交纳物业管理费，对拖欠物业管理费的，由所在单位、组织、纪检部门督促其交纳。对恶意欠交物业费的业主，通过仲裁或向人民法院诉讼解决。

（二）提高物业维修基金使用率。采取委托、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立紧急情况使用维修资金的快速通道，对危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修基金，由社区、业主委员会及物业管理企业共同组织抢修。

（三）着力保障电梯安全运行。严格落实电梯年检制度和安全质检责任。开展电梯安全技术评估，将电梯故障维修纳入应急维修的紧急情况范畴，直接使用维修资金。

（四）加强城市停车规划建设和管理。新建小区停车位严格按照相关规划规定配置。老旧小区按照“三个一块”的原则（即小区内空地改造一块、小区外部有条件的新建一块、利用周边单位大院等社会资源进行夜间停车一块）增建小区停车设施。加强小区车位管理，规范停车收费行为。

(五）加大小区执法力度。各执法机构根据管理职责，加大对物业小区违章搭建、违规装饰装修、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、“住改商”等突出问题的执法力度。各乡镇 (街道、管理区)牵头，相关职能部门参与，适时组织执法进小区整治活动。物业管理企业要加强配合，对违法违章行为及时进行劝阻和报告，积极协助开展执法活动。

（六）化解物业管理纠纷。建立多层次矛盾纠纷调解网络，各相关职能部门要积极配合、参与调解工作，促进业主自治调解、人民调解（社区）、行政调解（信访局、乡镇街道、县物管办）、司法调解（法院）互动，开通司法审判绿色通道。

七、强化物业管理工作保障

（一）健全物业管理机构，充实物业管理人员。县房产局设立物业矛盾纠纷调解中心。乡镇（街道、管理区）明确分管领导，设立物业矛盾纠纷调解办公室，明确2名专职工作人员；每个社区明确1名专人负责物业管理工作。

（二）加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层管理创新的重要内容。按照事权与财权相匹配的原则，县、乡镇（街道、管理区）财政每年配套安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，主要用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区物业监管、物业管理企业奖励、业主委员会培训和物业管理行业诚信建设等。

（三）严格管理考核。由县房产局牵头，定期督查，综合评定。各乡镇 (街道、管理区)要将责任目标分解到社区，明确责任领导和落实主体职责，加强定期考核，确保物业管理工作落到实处。

（四）加大宣传力度。加强物业管理政策宣传，强化舆论引导，引导广大业主依法理性维权，物业管理企业规范管理，大力营造关心支持物业管理行业发展的浓厚氛围。

各相关单位要根据本意见制定具体执行方案，抓好工作落实。

本意见自印发之日起实施。

                                  洞口县人民政府

2018年1月8日

抄送：县委、县人大、县政协。

洞口县人民政府办公室                2018年1月8日印发