洞口县关于全面推进物业管理工作的
实施意见(征求意见稿)
为全面提升我县物业管理工作水平，共同营造和谐文明的居住环境，促进物业服务行业持续健康发展，根据《民法典》、国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等法律法规，结合我县实际，现就我县全面推进物业管理工作提出如下意见：
一、坚持组织联建，强化党建引领物业管理工作。
（一）全面夯实党建基础，推进党建生产融合。
1.完善物业企业党组织建设。行业主管单位要切实履行管理主体责任，把物业管理工作纳入基层党建总体布局。行业主管部门指导企业摸清党员底数，建立动态台账，对于有3名以上正式党员的物业企业，要督促其组建党支部，并进行管理。暂不具备建立党组织条件的物业企业，由行业主管部门派驻党建工作指导员，推动未建党组织的物业企业实现党建工作指导员全覆盖。
2.完善小区党组织建设。小区内有3名以上正式党员的，均应成立党支部，小区规模较大、设置若干网格的，可在小区党支部下设置网格党小组。小区所在的乡镇（街道、管理区）向小区党支部派驻党建工作指导员；每个小区明确一个县直部门做为党建联建单位，并派驻党建工作联建员；企业党支部、小区党支部要完善相关制度，发挥组织联建、事务共管、难题共解的作用，整合各基层党组织力量，提升社会服务能力。
（二）深化组织建设，推动优质高效发展。
坚持党建入小区自治章程，促进党建工作与物业企业的战略决策、企业管理、生产经营等紧密融合。党组织引领物业企业健康发展，坚持正确的政治方向、坚守党的路线方针政策，守法合规、诚信经营，自觉履行社会责任，自觉维护社会主义市场经济秩序；引领小区组织联建、资源联享、矛盾联调、力量联动、物业联创、制度联抓，全面推进和谐幸福小区建设。
二、建立健全物业管理工作机制
坚持“党建引领、政府组织、业主自治、专业服务”相结合原则，构建“政府统一领导、属地具体负责、主管部门监督管理、职能部门齐抓共管”的工作机制，建立合作联动、快速高效的管理模式。
（一）组织成立洞口县物业管理协调机制。由县住建局、县社会工作部、县发改局、县公安局、县人民法院、县科工局、县财政局、县市监局、县人社局、县城管局、县自然资源局、县教育局、县文旅广体局、市生态环境局洞口分局、县司法局、县卫健局、县住房保障服务中心、县消防救援大队以及各街道办事处和相关乡镇人民政府组成，县住建局为牵头单位。协调机制召集人由县政府办公室联系城建国土工作的副主任担任、副召集人由县住建局主要负责人担任。各成员单位分管负责人为协调机制成员。协调机制办公室设在县住建局，承担协调机制日常工作。县住建局分管副局长兼任办公室主任，县住保中心主任兼任办公室副主任，协调机制设联络员，由各成员单位相关内设业务机构负责人担任。协调机制成员因工作变动需要调整，由所在单位提出，报协调机制办公室备案。协调机制具体的工作体制机制见（附件一）。
（二）实行属地管理为主，行业指导为辅。各街道（乡镇）有物业小区的社区居委会均要配备1-2名熟悉物业管理法律法规、善于做群众工作的物业专干，将物业管理工作作为各街道(乡镇)社会基层治理的主要抓手；监督指导业主大会、业主委员会筹备、成立、换届和日常工作的开展；监督辖区内物业管理项目的移交、接管和承接查验等工作；处理物业管理各种矛盾纠纷。
（三）社区居委会应将物业小区纳入居民小组序列进行管理。协助街道（乡镇）组织指导成立业主大会、业主委员会，依法履行小区自治管理职责(在业委会换届、业委会不履行职责的情况下，社区依法履行业主委员会职责); 参与对物业服务企业的监督管理工作；参与处理物业矛盾纠纷。
三、规范物业运行管理
(一) 优化前期物业管理招投标方式。
1.住宅物业项目：本县所有新建商品房开发项目必须严格按照《物业管理条例》、住建部《前期物业管理招投标办法》的有关规定，在商品房预售许可证或现房销售许可证发放前通过公开招投标或邀请招标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。其中，总建筑面积在三万平方米（含）以上的，开发建设单位应当通过公开招投标方式选聘物业服务企业，建筑规模较小（建筑面积在三万平方米以下的）或投标人少于三个的经物业行政主管部门批准后可以邀请招标方式选聘物业企业。
2.招投标程序：第一，开发建设单位在取得《商品房预售许可证》或《现房销售许可证》之前，到县住建局业务股室报备招投标前期物业有关事项。凡是没有办理备案手续的，不得参与投标。第二，由县住建局全程监督物业管理招投标过程。第三，投标物业企业必须进入物业管理监管平台。
3.非住宅物业项目：提倡开发建设单位采用招标方式或协议方式选聘物业服务企业。
（二）规范物业管理项目的承接查验和退出管理。
1.物业承接查验。（1）县住建局负责指导和监督辖区内的物业承接查验、物业项目移交和接管工作。物业管理项目承接查验工作，按照国家、省、市有关规定执行。（2）建设单位和物业服务企业按照规定签订物业管理承接查验协议，办理物业管理项目承接查验手续。物业服务企业按照规定将查验的有关文件报送县住建局办理备案手续，并将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。（3）物业服务企业与房地产开发企业有关联的，可以委托第三方专业机构协助做好相关查验工作。对未经承接查验或查验不合格的住宅物业管理项目，开发建设单位不得交付，物业服务企业不得接管进驻。对符合移交条件的住宅物业管理项目，物业服务企业无正当理由不得拒绝接收。（4）物业承接查验工作由开发建设单位组织，应当邀请所属街道、居委会、物业行政管理部门参加并签字确认。
2.退出管理。（1）业主大会从保持物业管理项目的稳定和长远利益出发，不宜随意更换物业服务企业，以保证业主正常稳定的生活秩序。（2）物业服务企业要坚持诚信守法，按照国家、省、市有关规定，妥善解决项目管理期间责任范围内的遗留问题，做好新老物业服务企业的衔接工作，并严格按照规定做好资料移交工作，保持物业管理项目服务管理的连续性。（3）业主应当按照《物业服务合同》的约定按时、足额交纳物业费。业主大会决定解聘物业服务企业的，业主委员会等有关单位、组织和个人不得以任何形式要求或暗示业主拒交或缓交物业费；被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业费等为由拒绝交接。被解聘的物业服务企业收取业主欠交物业费的，不得影响业主的正常生活、工作秩序；原物业服务企业收取欠交的物业费的，业主委员会、新受托的物业服务企业应提供必要的协助。
（三）规范物业服务信息公开制度。
1.物业行政主管部门、各街道（乡镇）要切实加强对物业服务企业的指导和监督，督促其在物业管理区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和收费标准、公共水电费分摊情况、业主共有部分经营收益收支情况和电梯、消防、监控安防等设施设备的维护保养支出情况，以及其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公告的信息。
2. 县发改局、县市场监督管理局、县住建局应建立物业服务收费信息公开工作联动机制，加强对物业服务过程中各类收费行为的指导监督，加大对物业服务企业违反收费信息公示规定行为的查处力度。
（四）开展物业服务项目服务质量评价工作
物业行政主管部门要会同市监、发改等职能部门及街道（乡镇）制定较为完善的物业服务质量考核细则，每半年对所属物业服务企业开展一次综合评价，公布物业服务质量“红黑榜”。县住建局、县市监局、各街道（乡镇）做好“红黑榜”结果运用，列入“红榜”的物业服务企业，应给予信用评价加分；列入“黑榜”的物业服务企业，应给与信用评价扣分，年度内累计两次进入“黑榜”的，责令物业企业更换项目经理，年度内累计三次进入“黑榜”的，取消该公司在洞口县范围内承揽物业服务项目资格。
（五）引导物业服务企业转型升级，搭建智慧物业平台，提升物业管理水平。
1.加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业建设智慧物业管理服务平台，共享城市管理数据，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。推进“物业服务+生活服务”，促进物业管理与社区治理融合发展，赋能物业服务企业发展社区居家养老，重点创新具有我县特色的“社区+物业+养老”服务模式。
2.加强对物业管理的指导，在保障原有服务的基础上，推动物业服务线上线下融合发展，发挥物业服务企业连接居住社区内外的桥梁作用，精准掌握居民需求，对接各类供给端，为居民提供优质的商品和个性化服务，促进物业服务企业由物业管理向居民服务转型升级，提升居民满意度。
四、培育业主自我管理能力
（一）规范业主大会、业主委员会、物业管理委员会设立和运行。
1.规范设立。（1）对符合成立业主大会条件的物业管理项目，各街道（乡镇）在收到建设单位或十名以上业主书面申请之日起30日内，组织、指导成立首次业主大会筹备组，由筹备组组织召开业主大会选举产生业主委员会。（2）各街道（乡镇）负责组织、指导业主大会筹备组及业委会换届小组的成立，加强对业主委员会候选人的人选推荐和资格审核把关，鼓励和支持符合条件的中共党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会，逐步提高业委会中党员比例。（3）对不具备成立业主大会条件或具备成立条件经属地街道（乡镇）指导后仍不能成立的；或业主委员会长期不能正常履职，经属地街道（乡镇）指导不能产生新一届业主委员会的，由属地街道（乡镇）、公安派出所、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成物业管理区域内物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会根据物业管理区域实际情况，适时推动成立业主大会、选举业主委员会。（4）首次业主大会筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将业主大会筹备经费交至街道（乡镇）指定的账户。
2.规范运行。（1）物业行政主管部门、各街道（乡镇）要建立业主委员会备案制度，材料齐全的应当及时进行备案。业主委员会刻制印章、开立银行账户以及备案事项发生变更的，应当在30日内以书面形式向物业行政主管部门、各街道（乡镇）报告。（2）业主委员会应当在物业管理区域显著位置常年公示业主委员会成员和专职、兼职工作人员姓名、职务、联系方式等信息；公示《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《业主管理规约》和物业服务合同；及时更新业主大会、业主委员会的决定；每年至少公示一次业主大会、业主委员会日常工作经费的预结算情况，以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况。（3）业主委员会要加强自律，主动接受乡街道（乡镇）以及社区的指导和监督，每季度至少召开一次定期会议，按照业主委员会工作规则履行职责。业主委员会成员出现违规行为或经专有部分占建筑面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议罢免的，应当按照议事规则提请业主大会决定是否予以罢免。业主委员会拒不召开业主大会的，由乡镇（街道）指导居（村）民委员会组织召开。（4）业主委员会一般5年一届，任期届满90日前，应当书面告知街道（乡镇），街道（乡镇）参照首届业主大会成立程序组织指导新一届业主委员会换届工作。换届选举小组成立后至新一届业主委员会成立之前，上一届业主委员会不得就解聘、选聘物业服务人组织召开业主大会会议。新一届业主委员会成立后，由街道（乡镇）及社区居委会指导和协助新、老业主委员会做好相关移交工作。
(二)规范住宅物业小区公共收益管理。物业行政主管部门、各街道（乡镇）、社区应监督指导业主委员会、物业服务企业依法管理、使用小区物业公共收益，物业公共收益应该由物业维修资金管理机构在管理该小区物业维修资金开户银行单独开设账户，由业主委员会管理和使用，接收物业维修资金管理机构及乡镇（街道）政府的监督指导，每年一季度向业主公示上一年度的公共收益收支情况。
(三)提升业主自我管理意识。物业行政主管部门、乡镇（街道）及居民委员会要宣传引导业主学习了解《民法典》、《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等法律法规，自觉遵守小区业主管理规约、业主大会议事规则和物业管理有关规章制度，正确行使业主权利、履行业主义务，按时交纳物业管理费。对不按合同约定及时交纳物业服务费的业主，不得选入业主委员会。建立业主信用管理制度，对业主违反物业服务合同约定且不履行生效法律文书、逾期不缴纳物业服务费等行为计入个人信用记录。
五、着力破解物业管理难题
(一)提高物业管理费收缴率。1.党员干部和公职人员要带头交纳物业管理费，县委县政府每年对党员干部、公职人员欠缴物业管理费进行一次清理整顿，将恶意欠缴物业费的党员干部和公职人员与其晋级、提拔使用、评先评优挂钩，对恶意拖欠物业管理费的，由所在单位党委（党组）督促其限期交纳。2.县人民法院应设立物业管理独立法庭。凡物业公司提起物业费诉讼的，应不受诉讼个案、业主人数限制，县人民法院一律予以立案受理。为有效化解物业管理突出矛盾，法院可在立案前专门设立诉前调解机制，同时为物业服务企业开通物业费催缴热线电话。
(二)提高物业专项维修资金使用效率。采取委托、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急情况使用物业维修资金的快速通道，对消防设施、屋面漏水、外墙瓷砖脱落、电梯故障、供水供电设施故障等危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，可不经“三分之二”业主表决同意直接使用维修资金，由相关业主、业主委员会及物业服务企业一边组织抢修一边申请物业专项维修资金拨付。
(三)着力保障电梯安全运行。严格落实电梯年检、维保制度和安全质检责任。开展电梯安全技术评估，将电梯故障维修纳入物业维修资金应急使用范畴，可先使用维修资金抢险后再走报账程序。为确保小区业主人身财产安全、保障电梯正常运行，支持鼓励物业服务企业按业主大会的决定加装电梯刷卡系统。
(四)加强住宅小区停车规划建设和管理。新建住宅小区停车位（车库）严格按照相关规划规定配置。加强小区车位管理，开发建设单位应在车位（车库）销售前制定《车位（车库）租售管理方案》，并在小区（车辆出入口）显著位置进行公示，从而规范停车收费行为。对业主强行占用、堵塞小区地下车库消防通道影响车辆通行的，公安机关应依法予以打击。
(五)加大对物业违法行为的执法力度。各执法机构根据管理职责，加大对物业小区违章搭建、违规装饰装修、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用堵塞消防通道、消防疏散通道、消防救援平台、“住改商”等违法违规行为的执法力度。各街道（乡镇）牵头，相关职能部门参与，适时组织执法进小区整治活动。物业服务企业要加强配合，对违法违规违约行为及时进行劝阻和报告，积极协助开展相关执法活动。
(六)强化物业矛盾调解，健全物业矛盾纠纷多元化解机制。在县委、县政府统一领导下，充分发挥人民调解的优势作用，促进人民调解、行政调解、司法调解相互衔接和配合，形成预防为主、调防结合、案结事了的调解工作机制。1.由县法院做好物业诉讼案件审理及庭前调解工作。2.各街道（乡镇）人民调解委员会设立物业纠纷调解工作室，选派2-3名具备丰富司法知识、善于做群众工作的人员担任调解员，负责本辖区复杂物业纠纷的受理、调解，物业管理法律、法规、政策的宣传以及小区物业纠纷调处工作的指导。3.村（社区）人民调解委员会负责本社区内一般性物业纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查，开展相关法律、法规、政策的宣传教育，并及时报送重大物业纠纷情况。
六、加强住宅小区物业工作长效管理。
（一）有序开展老旧小区改造，推进物业管理全覆盖。
1.按照“应改尽改”原则，科学制定老旧小区改造计划，在充分征求意见的基础上，重点做好完善公共设施设备、提升综合环境等工作，积极争取中央预算内资金和建立改造资金政府与居民合理共担机制，实现共建共享。
2.鼓励和支持既有多层住宅增设电梯。既有多层住宅增设电梯应当符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，以及国家、省、市相关规定，并依法办理相关批准手续。各街道（乡镇）应当为业主达成自愿增设电梯协议提供服务和支持，物业服务人应当为增设电梯提供必要的协助。
3.各街道（乡镇）要坚持“以人为本、因地制宜、居民自愿、建管并重”原则，不断健全辖区老旧小区长效管理机制。要结合实际、科学分析、认真研究，按照就近和便于管理原则，将老旧小区合理划分物业管理区域；以社区为单位，在划定的物业管理区域启动成立业主大会，明确管理主体，通过引入市场化专业物业服务企业落实老旧小区长效管理；建立党建引领下的居民委员会、业主自治组织和物业管理主体密切配合联动的老旧小区综合治理模式。各乡街道（乡镇）要结合实际，采取市场化物业服务、国企进驻、共享物业、业主自治、政府托底等多种形式，逐步实现物业管理全覆盖。
（二）优化住宅小区规划，推进物业管理融合发展。
1.自然资源部门要持续优化住宅小区规划建设标准。新建住宅小区按照有关规定，提高住宅小区智能化建设水平，配置高空抛物监控等设施；优化住宅小区人、车通行方式，提高通行效率；提高停车泊位的配比率，合理规划电动自行车充电设施、新能源车充电车位；明确生活垃圾分类投放、收集设施建设点位及配置要求。
2.各街道（乡镇）强化对住宅小区物业管理工作的指导和监督，充分发挥党建引领作用，全面推进红色物业示范点建设，融合业主委员会、物业公司党建工作，构建小区党组织、物业管理企业、业主委员会、社会组织共同参与的“四方协同”治理机制。促进服务延伸，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。
七、强化保障，协同推进物业管理工作。
(一)健全物业管理机构，充实物业管理人员。县住建局应设立物业管理股室，负责全县物业管理工作监督管理。街道（乡镇）要明确物业工作分管领导，设立物业管理办公室，明确2-3名物业管理专职工作人员；每个社区应明确1名专人负责物业管理工作。
(二)加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层治理的重要内容。按照事权与财权相匹配的原则，财政每年应配套安排物业管理协调机制专项管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，主要用于物业管理行业产业发展、政府物业管理采购服务、物业管理法律法规宣传、街道（乡镇）物业专干、业主委员会、物业服务企业培训、物业管理矛盾调处、协调机制办公费用等。
(三) 健全联动协调机制。推进执法力量进小区，公安、城管、消防等综合执法力量要积极介入小区管理，及时查处小区违章搭建，毁绿占绿，任意弃置垃圾，违反规定饲养动物，电动自行车违规停放、充电，占用堵塞公共通道和消防通道等违法违规行为。建立快速反应机制，坚持露头就打，针对违章搭建、毁绿种菜等初期易管控、易处理的事项，由各街道（乡镇）牵头，相关部门及时反应、立即处置，有效遏制违法违规行为的蔓延；根据法律、法规和上级政策，逐步探索建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。
(四) 营造共建共享物业良好氛围。县直有关部门和各街道（乡镇）要采取多种形式，大力宣传物业管理法律、法规和相关政策，引导社会公众自觉树立物业服务消费理念；发挥公职人员模范带头作用，积极倡导党员干部、机关事业单位人员遵守小区公约和管理制度，带头缴纳物业费，自觉杜绝违章搭建、违规装修、乱堆乱放、乱停车辆等行为，带头理解、参与、支持物业管理活动，营造良好的居住和生活环境。
（五）加强监督检查。物业行政主管部门、发改、市监、城管等相关职能部门、各街道（乡镇）要加强对物业服务企业服务标准的监督检查，不断完善对物业服务企业的考核制度，全面提升全县物业企业服务水平和职能部门的物业管理工作水平；县委县政府要将物业管理工作成效列入绩效考核范畴，切实调动各方工作积极性，推动全县物业管理工作持续健康发展。
本意见自2025年8月1日起施行，洞口县人民政府办公室印发的《关于进一步加强全县物业管理工作的意见》（洞政办发〔2018）1号）同时废止。国家、省、市对物业管理工作另有规定的，从其规定。
以上征求意见稿依程序进行公示，公示期为2025年7月18日至2025年8月17日，有修改意见的反馈给洞口县住房和城乡建设局房地产监管股，联系人：付强，电话：0739-7151267，手机号码：18867388516，邮箱：421527698@qq.com。
附件1：
洞口县物业管理工作协调机制
为贯彻落实《湖南省物业管理条例》、湖南省住房和城乡建设厅湘建房（2019）250号文件和邵市政函（2023）108号文件精神，进一步完善我县物业管理工作机制，强化物业管理工作职责，保障物业管理活动规范开展，有效预防和化解物业管理矛盾纠纷，促进和谐社区、和谐物业建设，结合我县实际，制定本机制。
第一条 物业管理工作协调机制组成
（一）洞口县物业管理工作协调机制(以下简称:协调机制)由县住建局、县社会工作部、县发改局、县公安局、县人民法院、县科工局、县财政局、县市监局、县人社局、县城管局、县自然资源局、县教育局、县文旅广体局、市生态环境局洞口分局、县司法局、县卫健局（删除）、县住房保障服务中心、县消防救援大队以及各街道办事处和相关乡镇人民政府组成，县住建局为牵头单位。协调机制召集人由县人民政府办公室联系城建国土的副主任担任,副召集人由县住建局主要负责人担任。各成员单位分管副职为协调机制成员。
（二）协调机制办公室设在县住建局，承担协调机制日常工作。县住建局分管副局长兼任办公室主任，县住保中心主要负责人为办公室副主任，协调机制设联络员，由各成员单位相关内设业务机构负责人担任。
（三）协调机制成员因工作变动需要调整，由所在单位提出，报协调机制办公室备案。
第二条 物业管理协调机制及其办公室主要职责
（一）物业管理协调机制职责。1.贯彻落实国家和省有关物业管理的方针政策，督促检查各有关部门相关政策落实情况和任务完成情况，协调解决政策落实中的难点问题；2.研究拟定本行政区域内有关物业管理的重大政策措施，为县人民政府决策提供意见建议；3.分析研究物业管理工作的新情况、新问题，协调解决有关重要问题及重大矛盾纠纷；4.组织开展物业管理联合执法和集中整治。
（二）协调机制办公室主要职责。1.牵头协调、督促落实协调机制议定的事项；2.指导乡镇人民政府（街道）协调解决物业管理区域内业主委员会在履行职责及换届过程中的重大问题、物业服务合同履行过程中的重大争议、物业服务企业变更交接过程中的重大纠纷等；3.监督各成员单位的物业管理相关职能履行情况；4.定期通报物业管理工作监督检查结果，提出责任追究的建议。
第三条 各协调机制成员单位工作职责
（一）县住房和城乡建设局。1.研究拟定物业管理的相关政策和行业标准，负责物业管理标准化、信息化建设，组织行业培训；2.负责物业管理工作的相关政策法规的宣传和引导；3.指导乡镇（街道）加强（社区）对物业管理区域物业管理活动的日常监管；4.牵头协调相关职能部门共同做好物业管理相关工作，组织对乡镇（街道）推进物业管理工作情况进行监督检查；5.负责物业服务市场行为和住宅专项维修资金的监督管理，依法查处物业服务活动中的违法违规行为；6.对物业企业的从业行为、服务质量、物业招投标活动进行监督管理，指导协助乡镇（街道）调解物业矛盾纠纷；7.配合公安、消防救援部门指导和监督物业服务企业提供消防安全防范服务；8.完成协调机制安排部署的其他物业监管工作任务。
（二）县社会工作部。1.配合相关部门指导监督居(村)民委员会履行对业主大会、业主委员会组建、换届选举和日常工作的具体指导职责；2.进一步完善现代社区治理体系，将物业管理纳入基层社会治理重点内容，着力构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局。
（三）县发改局。1.会同县住房和城乡建设局制定我县实行政府指导价的物业服务收费标准，并负责我县实行政府指导价物业服务收费项目收费标准的审核；2.协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
（四）县公安局。1.指导、督促物业服务企业加强人防、物防、技防建设和开展安全防范工作；2.加强物业管理区域的安全防范和秩序维护工作；3.查处物业服务项目交接过程中的违法犯罪行为;4.加强小区出租房屋管理，制定相应管理办法；5.配合政府和相关部门开展执法进小区活动，加强对物业企业自招保安员单位备案及保安的监管工作；6.监督检查辖区内居(村)民委员会、物业服务企业等履行消防安全职责的情况，依法处理消防安全违法行为。
（五）县人民法院。依法受理业主、物业公司、业主委员会等主体之间因物业管理引发的各类纠纷案件，包括物业服务合同纠纷、侵权纠纷等。在审理过程中，依据相关法律法规和事实证据，作出公正裁判，明确各方的权利义务，解决争议。同时，为维护社会稳定，积极化解物业矛盾纠纷，设立物业管理专门法庭，对业主恶意拖欠物业管理费一年以上的案件，实行快审快结。
（六）县科工局。1.依托智慧城市建设，会同相关部门制定智慧物业建设指导标准；2.鼓励和推广智慧物业应用系统和智慧物业改造，促进智能化物业服务综合管理应用；3.督促落实光纤入户标准，组织通信质监站参与新建住宅小区光纤入户验收。未经验收或验收不合格的，不准办理入住，不能移交物业管理。
（七）县财政局。协助落实物业管理相关经费，物业行政主管部门、街道（乡镇）属地的物业小区提供资金详细构成表，会同相关部门加强资金监管。
（八）县市监局。1.对物业管理区域“住改商”作为企业住所或经营场所的，依法核准登记注册；2.依法查处在物业管理区域擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营活动的行为;3.依法开展对物业管理区域内的电梯、锅炉、压力容器及压力管道等特种设备的使用登记、安全管理、维护保养、修理改造和检验检测等安全监察工作；4.建立电梯产品质量安全追溯机制，对检查发现的涉及电梯相关建筑物、构筑物不符合安全技术规范要求，或者采购的产品不符合质量安全技术要求的，配合相关部门依法查处;5.建立电梯维保单位诚信评价机制，定期对辖区内电梯维保质量向社会进行公示；6.指导物业服务标准化体系建设，推动行业服务规范提升;7.配合维修资金管理部门做好应急维修相关工作；8.监督物业服务活动中的收费行为；9.负责物业管理区域内食品安全经营监督管理。
（九）县人社局。1.指导做好物业管理行业劳动关系工作，督促物业管理企业及时与员工签订劳动合同、办理社会保险和支付工资；2.落实好最低工资标准、工时及休息休假等劳动标准，切实维护好物业从业人员合法权益。
（十）县城管局。1.积极开展执法进小区活动，督促、依法查处物业管理区域内违章搭建、乱设摊点等违规行为，督促门店（单位）履行“门前三包”责任；2.负责落实城市生活垃圾清运，指导小区垃圾分类工作；3、规范小区宠物饲养、飞线充电、小区广告的管理，制定相应管理办法；4、对物业管理区域的未经相关部门许可经营、作业产生噪音超标的行为进行处罚；5.负责物业管理区域绿化管理的指导工作，负责制定物业管理区域绿化的具体量化标准；6.负责物业管理区域绿化建设和改造的相关审批，及时进入物业管理区域处理毁绿、占绿及违规造绿等方面的投诉；7.具体负责由政府承担绿化管护经费的物业管理区域绿化养护管理工作;8.协助物业行政主管部门开展普法宣传进小区活动，对物业管理区域内违法建设行为，会同住建局、自然资源局等部门依法依规依程序进行整改和处罚;9.承担相关法律法规规章规定的行政处罚权，物业小区中存在的违法行为由行业主管部门责令整改，并由主管部门将违法线索移送至县城管局处理。
（十一）县自然资源局。1.研究物业管理区域的规划管理工作;2.参与制定智慧物业建设标准并督促开发建设单位按智慧物业建设标准配置各类硬件配套设施；3.负责按照相关要求规划配置物业管理用房、社区管理用房和停车设施；4.配合解决老旧小区停车难、新建立体停车位规划问题，协调解决涉及规划的历史遗留问题。
（十二）县教育局。1.依法查处未经许可利用住宅擅自从事办学、托管、办培训班等相关经营活动的行为；2.加强物业管理区域内幼儿园、中小学的管理。
（十三）县文旅广体局。负责组织指导小区居民开展全民健身工作，为小区全民健身设施、器材建设提供支持。
（十四）县生态环境局。1.依法对物业管理区域及周边的排污单位和噪音污染实施监督管理，査处违反环保法律法规的行为;2.对“住改商”引起的环境污染和噪音污染予以查处。
（十五）县司法局。1.配合物业管理地方立法研究，做好物业管理相关规范性文件的合法性审查工作；2.指导物业行业主管部门建立物业纠纷人民调解委员会，并健全物业纠纷人民调解制度；3.指导村(社区)人民调解委员会调解辖区内物业纠纷；4.指导有条件的地区在物业纠纷集中的物业管理区域建立调解小组，充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。
（十六）县卫健局。1.按照《生活饮用水卫生监督管理办法》和《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)加强对物业管理区域的居民饮用水(特别是二次供水)的卫生监测工作；2.履行饮用水卫生监督职能，督促物业服务企业建立用水卫生管理制度，维护好二次供水设备，做好定期清洗消毒等工作，保障居民生活饮用水安全；3.依法进入物业管理区域，查处未经许可擅自利用住宅开展餐饮等影响环境卫生的经营活动行为。（职能职责是否准确？）
（十七）县消防救援大队。消防救援机构依法行使城镇居民住宅区消防安全综合监管职能，组织开展火灾预防、消防监督执法、消防宣传教育以及火灾事故调查处理工作；组织火灾现场扑救，承担应急救援工作，对专职消防队、志愿消防队进行业务指导和指挥调度。
（十八）县住房保障服务中心。负责做好物业小区专项维修资金的归集、管理和使用，物业承接查验、物业服务企业退出交接活动、物业服务质量考核管理等事务性工作；及时处理物业管理活动中的信访投诉，协助指导乡镇（街道）调解物业管理矛盾纠纷。
（十九）各乡镇人民政府（街道）。1.负责将物业管理纳入现代服务业发展规划，社区建设和社会治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制；2.组织、指导、监督业主大会和业主委员会的成立、选举、换届和日常活动；3.监督业主大会和业主委员会依法履行职责，派员参加业主大会定期会议和临时会议；4.调解物业管理纠纷，处理相关投诉和举报；5.应当设置物业管理机构，配备专职物业管理人员。
第四条 物业管理协调机制工作规则
（一）协调机制一般以会议方式议定具体物业管理事项。会议形式包括全体会议和专题会议，全体会议主要审议全县性物业管理重点难点工作，专题会议主要审议单个小区物业管理专项工作。协调机制由召集人或召集人委托的副召集人负责召集，根据工作需要定期或不定期召开，成员单位可以提出召开会议的建议。根据会议议题还可邀请其他相关职能部门参加。
（二）全体会议由召集人主持，协调机制全体成员参加。议事范围：1.研究贯彻落实国家和省、市物业管理的具体政策、措施；2.研究全县物业管理工作的重大问题；3.研究部署全县物业管理工作；4.听取各部门职责范围内物业管理情况报告；5.审议物业管理重要文件。
（三）专题会议由召集人或副召集人主持，与会议议题相关的协调机制成员单位参加。议事范围:研究解决和处理单个物业小区物业管理工作中的重大矛盾和纠纷。
（四）全体会议和专题会议以会议纪要形式明确重大矛盾和纠纷的解决方案、处理意见等议定事项。协调机制纪要由召集人签发，印发各相关部门和单位，同时抄报县人民政府。
（五）协调机制成员和联络员应按要求参会。因故无法参加会议的，应授权本部门有关负责同志代为参会、发表意见。应参会但未参会的，视同对会议议定事项无异议。
第五条 物业管理协调机制工作机制
（一）协调机制成员单位应按照职责分工，充分发挥各自职能作用，做好本部门涉及物业管理的相关工作，制定实施本部门涉及物业管理工作的政策措施，及时向协调机制办公室和有关成员单位通报工作情况，加强部门协调配合，增强工作合力。
（二）建立信息沟通通报机制。协调机制成员单位之间要进一步完善信息通报制度，建立部门间沟通渠道。牵头单位应及时通报党中央、国务院和省委、省政府以及市委、市政府有关物业管理工作的法规政策指示，成员单位要及时通报涉及物业管理工作的有关情况。
（三）建立物业管理联动机制。加强司法衔接，建立物业管理部门与公安机关、审判机关信息共享、案情通报、案件移送等制度，实现行政处罚与刑事处罚无缝对接。公安机关要依法打击物业管理过程中的暴力等行为。审判机关要加强法律指导，设立专门物业管理法庭，及时受理、审理涉及物业管理的案件。
（四）建立联合考核评价机制。协调机制办公室要会同相关成员单位制定物业管理工作绩效考核办法，建立考核评价体系。强化执法监督，加大联合检查、联合督查力度。
（五）建立工作会商研究机制。协调机制办公室要根据工作需要或者其他部门提议，及时组织有关部门会商物业管理工作中出现的新情况、新问题，针对具体问题开展联合调研，研究提出有效解决深层次问题的政策建议，完善物业管理体制机制，不断提高我县物业管理水平。
2025年7月 17 日
